שמאי מקרקעין בבת ים – אפי אהרן

שמאי מקרקעין בבת ים – הערכת שווי נכסים ובדיקות תכנוניות

בת ים היא עיר חוף במטרופולין תל אביב, המאופיינת בשוק נדל״ן מגוון הכולל דירות בבניינים ותיקים, פרויקטים חדשים, דירות בקרבת הים, נכסים מסחריים וקרקעות. מיקומו של הנכס, מצבו הפיזי, סביבת המגורים, זכויות הבנייה והתוכניות החלות עליו עשויים להשפיע באופן משמעותי על שוויו.העיר עוברת תהליכים של התחדשות עירונית, חידוש מבנים ותיקים ופיתוח מתחמי מגורים ותעסוקה. עיריית בת ים מקדמת מדיניות ותוכניות בתחום ההתחדשות העירונית, ולצד זאת קיימות תוכניות נקודתיות שמעמדן התכנוני עשוי להשתנות לאורך זמן. 
אפי אהרן – שמאות מקרקעין מעניק שירותי שמאות והערכת שווי נכסים בבת ים, לרבות הערכת שווי דירות ונכסים מסחריים, בדיקת זכויות בנייה ושומות היטל השבחה. כל נכס נבחן לגופו, תוך התייחסות למטרת השומה, למאפייניו ולנתונים הרלוונטיים.

היכרות עם אזורי הנדל״ן בבת ים

בת ים כוללת שכונות ואזורים בעלי מאפיינים שונים מבחינת סוגי הבנייה, הקרבה לים, הנגישות, השירותים הציבוריים וההתפתחות התכנונית. לכן, הערכת שווי מקצועית מחייבת בחינה של מיקום הנכס המדויק ולא רק השוואה כללית למחירי דירות בעיר.

מרכז העיר ואזור רחוב בלפור

מרכז העיר כולל מבני מגורים ותיקים, בניינים שעברו שדרוג לצד מבנים המיועדים להתחדשות, וכן רחובות שבהם מתקיימת פעילות מסחרית.בהערכת שווי של נכס באזור זה חשוב לבחון את מצב הבניין, גיל המבנה, הקומה, המעלית, החניה, מצב התחזוקה וזכויות הבנייה. כאשר קיימת אפשרות להתחדשות עירונית, יש לבדוק את המצב התכנוני בפועל ולא להניח שהפרויקט בהכרח יתממש.

אזור רוטשילד והרחובות הסמוכים

באזור רוטשילד וסביבתו קיימים נכסי מגורים מסוגים שונים, לרבות בניינים ותיקים ודירות בבנייה חדשה יותר.הערכת שווי באזור זה מחייבת התייחסות למיקום המדויק, לאופי הרחוב, לנגישות לתחבורה ציבורית, למסחר ולשירותים, וכן למצבו הפיזי והתכנוני של הנכס.

אזור רחוב יוספטל

אזור יוספטל כולל מבני מגורים ותיקים ואזורים שבהם נבחנות אפשרויות שונות של פיתוח והתחדשות עירונית.בבדיקת נכס באזור יש לבחון את התוכניות הרלוונטיות למגרש, את זכויות הבנייה ואת היתכנות ההתחדשות בהתאם למסמכים התכנוניים. עצם קיומה של תוכנית באזור אינו מעיד בהכרח שכל בניין או מגרש נכלל בה.

רמת הנשיא

רמת הנשיא היא אחד מאזורי המגורים בעיר, וניתן למצוא בה נכסים בעלי מאפיינים שונים מבחינת גיל הבניין, שטח הדירה, הקומה, החניה והסביבה.לצורך הערכת שווי יש לבחון עסקאות השוואה רלוונטיות ולהתחשב במאפייני הנכס המסוים. גם בין דירות באותו בניין עשויים להתקיים הבדלים המשפיעים על שוויין.

רמת יוסף

רמת יוסף כוללת מבני מגורים ותיקים לצד אזורים שעשויים להיות מושפעים מתהליכי התחדשות עירונית.בעת הערכת שווי של דירה בשכונה חשוב לבדוק את מצב הבניין, את מאפייני הדירה, את רישום הזכויות ואת המצב התכנוני. כאשר עולה סוגיית התחדשות עירונית, יש להבחין בין רעיון תכנוני, תוכנית בהליכי קידום ותוכנית מאושרת.

שכונת עמידר

בשכונת עמידר קיימים נכסי מגורים בעלי מאפיינים מגוונים. שווי הנכסים עשוי להיות מושפע ממצב התחזוקה, מתכנון הדירה, מהסביבה הקרובה ומאפשרויות הבנייה המותרות על פי התוכניות החלות.במקרים שבהם נשקלת רכישה או מכירה של נכס, מומלץ לבחון את הנתונים הספציפיים ולא להסתמך רק על מחירים של נכסים אחרים בשכונה.

אזור החוף והטיילת

אזור החוף בבת ים מאופיין בנכסים שבהם לקרבה לים, לנוף, לקומה ולמאפייני הבניין עשויה להיות השפעה משמעותית על השווי.עם זאת, לא ניתן לקבוע תוספת שווי אחידה לכל נכס הנמצא בקרבת הים. יש להביא בחשבון את המרחק בפועל, את כיווני האוויר, את הנוף, את מצב הדירה, את הבניין ואת עסקאות ההשוואה המתאימות.באזורי החוף חשוב לבדוק גם את התוכניות החלות ואת ההוראות הרלוונטיות למגרש המסוים.

אזורי המגורים החדשים והפרויקטים החדשים

בבת ים קיימים פרויקטים חדשים לצד מתחמים ותיקים שעשויים לעבור שינוי תכנוני או פיזי.בהערכת שווי של דירה חדשה או דירה בפרויקט הנמצא בשלבי תכנון או בנייה, חשוב להבחין בין זכויות קיימות, התחייבויות חוזיות, היתרי בנייה ותוכניות עתידיות. ההבחנה הזו חשובה במיוחד כאשר מדובר ברכישה מקבלן או בנכס שעתיד לעבור התחדשות עירונית.

התחדשות עירונית בבת ים – מה חשוב לבדוק?

בת ים מקדמת תהליכי התחדשות עירונית, לרבות פינוי־בינוי, חידוש מבנים ותיקים ותוכניות לשינוי פני אזורים בעיר. לעירייה קיימת מנהלת להתחדשות עירונית המספקת מידע לתושבים ומסייעת בבירור תהליכים ומסלולי התחדשות. בין היתר, חשוב להכיר את הנושאים הבאים:

• תוכניות התחדשות עירונית: יש לבדוק את גבולות התוכנית, את מעמדה ואת הוראותיה.
• זכויות בנייה: יש לבחון את הזכויות המאושרות ואת האפשרויות התכנוניות בהתאם למסמכים החלים על המגרש.
• פרויקטים של פינוי־בינוי: יש להבחין בין מתחם שנמצא בבדיקה ראשונית לבין תוכנית מאושרת או פרויקט המצוי בשלבי ביצוע.
• היטל השבחה: יש לבחון אם התעוררה השבחה תכנונית, מה מקור החיוב ומהן הנסיבות הרלוונטיות לנכס.
• השפעת התכנון על השווי: יש להעריך את השפעת התוכניות בהתאם למעמדן, להוראותיהן ולנתונים הרלוונטיים, ולא על סמך ציפיות בלבד.

הערכת שווי דירות, בתים ונכסים מסחריים בבת ים

הערכת שווי מקרקעין מבוססת על ניתוח מאפייני הנכס ועל בחינת נתוני שוק רלוונטיים.במסגרת שירותי השמאות ניתן לבחון, בהתאם לצורך:

• דירות בבנייני מגורים ותיקים וחדשים.
• דירות בקרבת הים ונכסים בעלי מאפיינים מיוחדים.
• בתים פרטיים ונכסים צמודי קרקע.
• קרקעות ומגרשים.
• משרדים, חנויות ונכסים מסחריים.
• נכסים שבהם נדרשת בדיקת זכויות בנייה.
• נכסים שעשויים להיות מושפעים מתוכניות התחדשות עירונית.

בהערכת השווי נבחנים, בין היתר, מיקום הנכס, שטחו, מצבו הפיזי, מאפייני הבניין, רישום הזכויות, המצב התכנוני ועסקאות השוואה מתאימות.

שמאות מקרקעין לפני רכישת נכס בבת ים

רכישת דירה היא החלטה כלכלית משמעותית. לפני חתימה על עסקה, בדיקה שמאית יכולה לסייע בהבנת שווי הנכס ובבחינת הנתונים שעשויים להשפיע על ההחלטה.במסגרת הבדיקה ניתן לבחון:

• האם המחיר המבוקש תואם את נתוני השוק הרלוונטיים.
• אילו מאפיינים פיזיים משפיעים על שווי הדירה.
• האם קיימים נתונים תכנוניים או משפטיים שיש להביא בחשבון.
• האם נדרשת בדיקה של זכויות בנייה או של אפשרות להתחדשות עירונית.
• אילו עסקאות השוואה מתאימות לנכס הנבדק.

בבת ים, שבה קיימים הבדלים בין נכסים בקרבת הים, במרכז העיר ובשכונות המגורים השונות, חשוב להתאים את הבדיקה למיקום ולמאפיינים של הנכס המסוים.

שומות היטל השבחה בבת ים

היטל השבחה עשוי להתעורר בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, בהתאם להוראות הדין ולנסיבות המקרה.בדיקה שמאית בנושא היטל השבחה עשויה לכלול:

• בחינת התוכנית או הפעולה התכנונית הרלוונטית.
• בדיקת השפעת השינוי התכנוני על שווי המקרקעין.
• ניתוח נתונים ועסקאות השוואה.
• בחינת השומה שהתקבלה והנתונים שעליהם היא מבוססת.
• הכנת חוות דעת שמאית בהתאם למטרת הבדיקה ולמסלול המתאים.

חשוב לבחון כל מקרה לגופו, משום שלא כל תוכנית יוצרת בהכרח חיוב בהיטל השבחה, ולא כל נכס מושפע ממנה באותו אופן.

בדיקת זכויות בנייה ומצב תכנוני

זכויות בנייה הן מרכיב שעשוי להשפיע על שווי הנכס, אך אין להסתמך על מידע כללי בלבד.בדיקה פרטנית עשויה לכלול עיון בתוכניות החלות, בבקשות להיתר, בהיתרים קיימים ובמסמכים רלוונטיים נוספים. יש להבחין בין זכויות מאושרות לבין אפשרויות עתידיות שטרם אושרו.עיריית בת ים מאפשרת לברר מידע על תוכניות וזכויות בנכס באמצעות מערכת המידע העירונית ובאמצעות פנייה לגורמים הרלוונטיים בעירייה. עיריית בת ים

איך מתבצע תהליך השמאות?

שלב ראשון – הגדרת הצורך: שיחה ראשונית להבנת מטרת השומה, סוג הנכס והשאלות שחשוב לברר.
שלב שני – איסוף ובדיקת נתונים: בחינת המסמכים והמידע הרלוונטי, לרבות נתוני רישום, תכנון ועסקאות השוואה, בהתאם לצורך.
שלב שלישי – ניתוח שמאי: בחינת מאפייני הנכס, הסביבה והנתונים המשפיעים על השווי.
שלב רביעי – גיבוש חוות הדעת: הכנת מסקנות שמאיות המותאמות למטרת הבדיקה ולממצאים שנאספו.

אפי אהרן – שמאות מקרקעין בבת ים

בין אם מדובר ברכישת דירה, בהערכת שווי נכס, בבדיקת זכויות בנייה או בבחינת חיוב בהיטל השבחה, חשוב לקבל תמונה שמאית מקצועית המבוססת על נתונים רלוונטיים ועל בחינה פרטנית של הנכס.