רחובות

שמאי מקרקעין ברחובות – הערכת שווי נכסים ובדיקות תכנוניות

רחובות היא עיר מרכזית באזור השפלה, המשלבת שכונות מגורים ותיקות, שכונות חדשות, בתים צמודי קרקע, בנייני מגורים, מתחמי מסחר ותעסוקה וקרקעות. בעיר פועלים מוסדות מחקר והשכלה, ובהם מכון ויצמן למדע, ולצדם אזורי מגורים המתאפיינים במגוון רחב של סוגי בנייה ונכסים.ההבדלים בין שכונות העיר, מאפייני הנכסים, מיקומם והאפשרויות התכנוניות החלות עליהם עשויים להשפיע באופן משמעותי על שווי המקרקעין. רחובות עוברת תהליכי פיתוח והתחדשות עירונית, לרבות קידום תוכניות במרכז העיר ובשכונות ותיקות. תהליכים אלה מחייבים בחינה מקצועית של המצב התכנוני, זכויות הבנייה וההשפעה האפשרית של התוכניות על שווי הנכסים. 
אפי אהרן – שמאות מקרקעין מעניק שירותי שמאות והערכת שווי נכסים ברחובות, לרבות הערכות שווי לדירות, לבתים פרטיים, לקרקעות ולנכסים מסחריים, בדיקת זכויות בנייה ושומות היטל השבחה.כל נכס נבחן לגופו, בהתאם למטרת השומה, למאפייניו הפיזיים, למצבו המשפטי והתכנוני ולנתוני השוק הרלוונטיים.

היכרות עם אזורי הנדל״ן ברחובות

לצורך הערכת שווי נכס ברחובות, חשוב להתייחס למיקומו המדויק, לסוג הבנייה, לסביבת המגורים, לנגישות, למצבו הפיזי ולתוכניות התכנון החלות עליו.

מרכז העיר

מרכז רחובות מתאפיין בשילוב של בנייני מגורים ותיקים, מבנים חדשים, חנויות, שטחי מסחר ושירותים עירוניים. רחוב הרצל והרחובות הסמוכים לו מהווים חלק מרכזי במרקם העירוני.באזור המרכז מקודמת תוכנית התחדשות עירונית המתייחסת לסביבת רחוב הרצל, גן המייסדים ואזורים סמוכים. התוכנית נועדה לבחון את התפתחות מרכז העיר ואת האפשרויות לשילוב מגורים, מסחר, תעסוקה ומרחבים ציבוריים. מעמדה התכנוני והוראותיה מחייבים בדיקה בהתאם לנכס המסוים. בעת הערכת נכס במרכז העיר חשוב לבחון את מצבו הפיזי, את מאפייני הבניין, את זכויות הבנייה, את השימושים המותרים ואת התוכניות החלות על המגרש.בנוסף, יש להביא בחשבון תוכניות פיתוח והתחדשות המקודמות באזור, תוך הבחנה בין תוכניות מאושרות לבין תוכניות המצויות בשלבי תכנון.

שכונת אושיות

שכונת אושיות היא אחת השכונות שבהן מקודמים מהלכים משמעותיים של התחדשות עירונית ברחובות.העירייה מקדמת תוכנית מפורטת להתחדשות מתחם לב השכונה, הכוללת מסלולים שונים להתחדשות מבני המגורים ולשדרוג המרחב הציבורי והתשתיות. התכנון כולל, בין היתר, אפשרויות לפינוי ובינוי ולעיבוי בנייה קיימת. מבחינה שמאית, חשוב לבדוק אם הנכס נמצא בתחום תוכנית מסוימת, מהו מעמדה התכנוני, אילו הוראות חלות עליו ומהן ההשלכות האפשריות על שוויו. אין להניח שכל נכס בשכונה נכלל בתוכנית התחדשות או שכל בעל נכס זכאי לזכויות בנייה נוספות.

שכונת שעריים

שעריים היא שכונה ותיקה ברחובות, ובה נכסים בעלי מאפיינים שונים, לרבות בתים פרטיים, מבנים ותיקים ומגרשים בסביבה עירונית צפופה.באזור מקודמת תוכנית התחדשות עירונית במתחם שעריים–מוגזח, המתייחסת למתחם שבין הרחובות הרצל, אפרים זקס, יצחק מוגזח וסעדיה גאון.לפי המידע העירוני, התוכנית המאושרת כוללת תכנון של מגורים חדשים, שטחי מסחר ותעסוקה ומבני ציבור. עם זאת, יש להבחין בין אישור התוכנית לבין שלבי התכנון והביצוע בפועל. בעת הערכת שווי נכס בשעריים חשוב לבחון את מיקומו המדויק, את מאפייני הבנייה, את מצב הזכויות ואת התוכניות החלות על המגרש. במקרים שבהם נשקלת מכירת נכס או רכישתו, יש לבדוק אם קיימת השפעה תכנונית ממשית על הנכס ולא להסתמך רק על עצם קיומה של תוכנית התחדשות בסביבה.

שכונת קריית משה

קריית משה היא אזור מגורים משמעותי ברחובות, שבו מקודמים מהלכים של התחדשות עירונית ופיתוח.במסגרת בדיקה שמאית של נכס בשכונה יש לבחון את סוג המבנה, מצבו הפיזי, סביבת המגורים, נתוני העסקאות הרלוונטיים והמצב התכנוני.כאשר מדובר בנכס שעשוי להיות מושפע מתוכנית התחדשות עירונית, חשוב לבדוק את גבולות התוכנית, את מעמדה ואת ההוראות הנוגעות למגרש המסוים.אין להסיק משווי של דירה בבניין חדש או במתחם מתוכנן על שוויו של נכס ותיק בלי לבחון את ההבדלים במצב הפיזי, בזכויות ובשלב התכנוני.

שכונת נווה מרמורק

נווה מרמורק היא אזור מגורים ברחובות, ובו נכסים בעלי מאפיינים שונים מבחינת סוג הבנייה, גודל הנכסים והסביבה.בהערכת שווי נכס בשכונה חשוב להתייחס למיקום המדויק, לשטח הבנוי, למצב התחזוקה, לזכויות הבנייה ולמאפייני העסקאות המתאימות להשוואה.בבתים פרטיים ובנכסים צמודי קרקע יש חשיבות מיוחדת לבדיקת שטח המגרש, היקף הבנייה הקיימת, הרישום המשפטי והאפשרויות התכנוניות בהתאם לתוכניות החלות.כאשר נבחנת אפשרות להרחבת נכס או לתוספת בנייה, יש להבחין בין זכויות מאושרות לבין אפשרויות שטרם אושרו.

שכונת רחובות ההולנדית

רחובות ההולנדית היא אזור מגורים המאופיין בבנייה למגורים ובנכסים בעלי מאפיינים שונים.בעת הערכת שווי דירה באזור חשוב לבחון את שטחה, הקומה, כיווני האוויר, המרפסת, החניה, המחסן, מאפייני הבניין והסביבה הקרובה.גם בין דירות באותו פרויקט עשויים להתקיים הבדלים בשווי, בהתאם למאפייני כל דירה, למיקום שלה בבניין ולנתוני השוק במועד ההערכה. במסגרת השומה נבחנות עסקאות השוואה רלוונטיות, תוך התאמה להבדלים בין הנכס הנבדק לבין הנכסים ששימשו להשוואה.

שכונות המגורים החדשות

ברחובות קיימים אזורי מגורים חדשים לצד שכונות ותיקות, וההבדלים בין האזורים עשויים להתבטא ברמת הפיתוח, במאפייני הבנייה, בנגישות ובשירותים הציבוריים. בהערכת שווי של דירה חדשה יש לבחון את שטחה, הקומה, כיווני האוויר, המרפסת, החניה, המחסן והצמדות נוספות.