מדוע חשוב להשתמש בשירותיו של שמאי מקרקעין לפני מכירת נכס? מאת: אפי אהרן – שמאי מקרקעין
בעת מכירת נכס נדל"ני – בין אם מדובר בדירה, בית פרטי, מגרש או נכס מסחרי – אחת ההחלטות החשובות ביותר שעל בעל הנכס לקבל היא האם להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין. לעיתים קרובות בעלי נכסים סבורים כי יוכלו לקבוע את שווי הנכס בעצמם או להיעזר במתווך מקומי, אך בפועל מדובר בהחלטה שעלולה להוביל להפסדים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. להלן הסיבות המרכזיות לכך שליווי של שמאי מקרקעין מוסמך הוא חיוני במכירת נכס:
- הערכת שווי מדויקת ומבוססת נתונים שמאי מקרקעין משתמש בשיטות מקצועיות ומקובלות להערכת שווי, תוך ניתוח עסקאות השוואה רלוונטיות, בדיקת תכניות בניין עיר (תב"ע), מגבלות תכנוניות, מצבו הפיזי של הנכס, זכויות בנייה ועוד. הערכה זו מאפשרת לבעל הנכס להבין את השווי הריאלי של הנכס בשוק החופשי, ולהימנע ממכירה במחיר נמוך מדי – או לחלופין, מהצגת מחיר שאינו ריאלי שירחיק קונים פוטנציאליים.
- זיהוי פוטנציאל תכנוני עתידי שמאי מקצועי בודק גם את הפוטנציאל העתידי של הנכס – כמו זכויות בנייה נוספות, אפשרות לפיצול דירה, הפקעות עתידיות, תכניות מתאר מקומיות ואזוריות ועוד. נתונים אלה עשויים להשפיע מהותית על שווי הנכס, והם לא תמיד גלויים לעין או מוכרים לבעלי הנכס.
- חיסכון במיסוי – היבטים משפטיים וכלכליים בחלק מהמקרים, דוח שמאי יכול להשפיע גם על גובה המס אותו יידרש לשלם המוכר (כגון מס שבח). שמאי מנוסה ידע להצביע על נסיבות שיכולות להביא להקלות מס או לתכנוני מס לגיטימיים, למשל על ידי הוכחת שווי נכס נמוך יותר במועד רכישתו או איתור נתונים חסרים מהעבר.
- שקיפות ואמינות כלפי קונים כאשר מוכר מציג חוות דעת שמאית מוסמכת לקונה, הוא משדר רצינות, מקצועיות ואמינות. הדבר עשוי לחזק את מעמדו במו"מ ולהוות בסיס אובייקטיבי למחיר המבוקש. קונה שיראה כי בוצעה הערכה מקצועית של השווי עשוי להיות פתוח יותר לרכישה במחיר ההולם את הערכת השמאי.
- הימנעות ממחלוקות משפטיות עתידיות בעת מכירת נכס עם מורכבות תכנונית או משפטית (כגון חריגות בנייה, חכירה, זכויות שטרם הוסדרו בטאבו וכו'), חוות דעת שמאית מקצועית תצביע על ליקויים, בעיות או סיכונים שעשויים להשפיע על העסקה. בכך היא יכולה לחסוך מחלוקות עתידיות ואף תביעות משפטיות.
לסיכום, שמאי מקרקעין אינו רק "מעריך שווי", אלא יועץ נדל"ן אובייקטיבי ומקצועי, שמביא ערך ממשי למוכר הנכס. ההוצאה הכרוכה בהזמנת חוות דעת שמאית היא זניחה ביחס להשלכות הכלכליות והמשפטיות של מכירה לא נכונה. לכן, לפני שאתם מפרסמים את הנכס – פנו לשמאי מקרקעין מוסמך ובקשו הערכת שווי מקצועית ומקיפה, הוצאת כסף זניחה לעומת התוצאה המקבלת.