פטור עד 140 מ"ר למגורים לפי סע' 19(ג')(1), סע' 19(ג')(2), סעיף (ג'1) לתוספת השלישית בחוק התו"כ, מה הוא כולל? מאת: אפי אהרן שמאי מקרקעין

בעלי דירות רבים המעוניינים להרחיב את דירתם, לנצל זכויות בנייה נוספות או למכור נכס מקרקעין, עשויים להיתקל בדרישה לתשלום היטל השבחה. עם זאת, במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה מכוח סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, המתייחס לבנייה או להרחבה של דירת מגורים עד לשטח כולל של 140 מ"ר, בכפוף לעמידה בתנאים הקבועים בחוק. הפטור עשוי לחסוך לבעלי נכסים סכומים משמעותיים, אך הזכאות לו תלויה בנסיבות המקרה, במטרת הבנייה, בשטח הדירה ובשימוש שנעשה בה. לכן, חשוב להבין כיצד פועל הפטור, באילו מצבים ניתן לבקש אותו ומה תפקידו של שמאי מקרקעין בבדיקת הזכאות. 

1. מהו הפטור מהיטל השבחה עד 140 מ"ר? היטל השבחה הוא תשלום המוטל, ככלל, כאשר שווי המקרקעין עולה בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, בהתאם להוראות הדין. סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובע הסדר מיוחד לבנייה או להרחבה של דירת מגורים המשמשת למגורי בעל הנכס או קרובו. על פי ההסדר, בנייה או הרחבה של דירת מגורים עשויות שלא להיחשב כמימוש זכויות לצורך גביית ההיטל, כאשר השטח הכולל של הדירה לאחר הבנייה או ההרחבה אינו עולה על 140 מ"ר, ובהתקיים יתר תנאי החוק. אם שטח הדירה לאחר ההרחבה עולה על 140 מ"ר, עשוי לחול היטל באופן יחסי על הבנייה או ההרחבה שמעבר לשטח המזכה בפטור, בהתאם לנסיבות ולחישוב השמאי. חשוב להדגיש: עצם העובדה שהדירה קטנה מ-140 מ"ר אינה מקנה פטור אוטומטי. יש לבחון את תנאי הסעיף, את אופן מימוש הזכויות ואת נסיבות הנכס. 

2. שני מסלולים מרכזיים למימוש הפטור
מסלול ראשון: בנייה או הרחבה באמצעות קבלת היתר בנייה במסלול זה, בעל הנכס או קרובו מבקשים היתר לבניית דירת מגורים או להרחבת דירה קיימת, לצורך מגוריהם. כדי להיכנס למסגרת הפטור, יש לבחון בין היתר את התנאים הבאים: 

• ייעוד למגורים: הדירה מיועדת לשמש למגורי בעל הנכס או קרובו.
• היקף השטח: השטח הכולל לאחר הבנייה או ההרחבה אינו עולה על 140 מ"ר, בכפוף להוראות הדין ולחריגים הרלוונטיים.
• מגורים בפועל: יש לעמוד בתנאי המגורים הקבועים בחוק, לרבות תקופה של ארבע שנים לפחות בהתאם לנסיבות המקרה.

 במסלול זה, הפטור קשור לשימוש המיועד בדירה לאחר סיום הבנייה. אם התנאים הנדרשים אינם מתקיימים, עלולה להתעורר חבות בהיטל השבחה. 
מסלול שני: מכירת דירה שנבנתה או הורחבה החוק מאפשר, בתנאים מסוימים, להעביר בעלות או חזקה בדירה שנבנתה או הורחבה, או בדירה שניתן להרחיבה מכוח תוכנית, בלי שתקום חובת תשלום היטל השבחה בגין הזכויות הרלוונטיות. במסגרת זו, נדרש לבחון אם בעל הנכס או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים, מגמר הבנייה ועד המכירה, במשך תקופה שאינה פחותה מארבע שנים. נקודה חשובה: תקופת ארבע השנים אינה נספרת באופן אוטומטי ממועד אישור התוכנית. יש לבחון את מועד גמר הבנייה ואת תקופת המגורים בפועל, בהתאם למסלול ולתנאי החוק. לכן, לפני מכירת נכס שהורחב או שנוספו לו זכויות בנייה, מומלץ לבדוק אם ניתן לממש את הפטור ומהן ההשלכות של מועד המכירה. 

3. מי נחשב ל"קרוב" לצורך הפטור? הפטור עשוי לחול גם כאשר הדירה מיועדת למגוריו של קרובו של המחזיק במקרקעין, בהתאם להגדרת "קרוב" שבדין. בין הקרובים הרלוונטיים נכללים, בהתאם להוראות החוק: 

• בן או בת זוג.
• הורים והורי הורים.
• צאצאים, לרבות צאצאים של בן או בת הזוג.
• אחים ובני זוגם.

 יש לבדוק את הגדרת הקרוב ואת תחולתה על נסיבות המקרה המסוים, ולא להסתמך על קרבה משפחתית בלבד. 

4. כיצד מחושב שטח הדירה לצורך הפטור? אחד הנושאים החשובים בבחינת הזכאות הוא חישוב השטח הכולל של הדירה לאחר הבנייה או ההרחבה. במקרים רבים, בעלי נכסים מניחים שהשטח הרשום בארנונה, השטח המופיע בהיתר או השטח המצוין במסמכי הרכישה הוא בהכרח השטח הקובע לצורך הפטור. בפועל, יש לבדוק את הגדרת שטח הדירה הרלוונטית לפי הדין ואת המסמכים התכנוניים והקנייניים. במסגרת הבדיקה יש לבחון, בין היתר: 

• את שטח הדירה הקיימת.
• את שטח התוספת המבוקשת או שנבנתה.
• את אופן חישוב השטח הכולל לאחר ההרחבה.
• את השפעתם של שטחים מיוחדים, ככל שהם רלוונטיים לפי הדין.
• את הזכויות מכוח התוכניות החלות על המקרקעין.

 בדיקה מדויקת עשויה להשפיע על היקף הפטור ועל גובה ההיטל, אם חל חיוב בגין שטחים נוספים. 

5. הרחבת דירה והקמת ממ"ד – האם ניתן לקבל פטור? הקמת מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) עשויה להשפיע על חישוב השטח ועל הזכאות לפטור מהיטל השבחה. כאשר כבר קיים ממ"ד בדירה ומתוכננת הרחבה נוספת, יש לבדוק כיצד נכלל שטחו בחישוב הכולל ומהי תחולת הפטור לפי סעיף 19(ג). יש להבחין בין שני מצבים: 
א. הרחבת דירה קיימת הכוללת ממ"ד קיים: יש לבחון את השטח הכולל לאחר ההרחבה ואת תנאי הפטור הרגילים. עצם קיומו של ממ"ד אינו מקנה בהכרח פטור נוסף. 
ב. בניית ממ"ד חדש: בניית מרחב מוגן עשויה להיות כפופה גם להוראות פטור ייעודיות הקבועות בחוק, בהתאם לשטח המותר, לסוג הבנייה ולהוראות הרלוונטיות. הדין בעניין מרחבים מוגנים עשוי להשתנות בהתאם לתיקוני חקיקה ולהוראות שעה. לכן, יש לבדוק את ההוראות התקפות במועד הבקשה ואת היחס בין הפטור הייעודי לממ"ד לבין הפטור להרחבת דירת מגורים. 

6. מה תפקידו של שמאי מקרקעין בבדיקת הפטור? שמאי מקרקעין יכול לסייע בבחינת הזכאות לפטור ובבדיקת גובה החיוב האפשרי. הבדיקה השמאית כוללת, בין היתר: 

1. בחינת התוכניות החלות: איתור הזכויות שאושרו והשפעתן על המקרקעין.
2. בדיקת שטחי הדירה: ניתוח השטח הקיים והשטח המבוקש לאחר ההרחבה.
3. בדיקת מסמכים: עיון בהיתרי בנייה, בתוכניות, במסמכי הנכס ובמסמכים המעידים על השימוש בדירה.
4. בדיקת שומת הוועדה המקומית: בחינת אופן חישוב ההשבחה והחיוב שנקבע.
5. בחינת חלופות: בדיקה אם מתקיימים תנאי פטור מלא או חלקי, ואם קיימת עילה מקצועית להשגה על החיוב.

 במקרה שבו קיימת מחלוקת לגבי עצם החיוב או גובהו, ניתן לבחון את האפשרויות העומדות לבעל הנכס, לרבות פנייה לשמאי מקרקעין להכנת שומה נגדית והליכים מתאימים מול הוועדה המקומית. 

7. אילו מסמכים כדאי להכין? לצורך בדיקה ראשונית של הזכאות, מומלץ לרכז את המסמכים הבאים: 

• נסח טאבו או אישור זכויות.
• היתר הבנייה הקיים ותוכניות הדירה.
• תוכניות בניין עיר החלות על הנכס.
• בקשה להיתר בנייה, אם הוגשה.
• שומת היטל ההשבחה, אם התקבלה.
• מסמכים המעידים על גמר הבנייה ועל תקופת המגורים, בהתאם לנסיבות.
• מסמכים נוספים הנוגעים להרחבה או להקמת ממ"ד.

 רשימת המסמכים עשויה להשתנות לפי הוועדה המקומית, סוג הבקשה והמסלול שבו מבוקש הפטור. 

סיכום הפטור מהיטל השבחה לבנייה או להרחבה של דירת מגורים עד 140 מ"ר עשוי להיות בעל משמעות כלכלית ניכרת לבעלי נכסים. עם זאת, הזכאות אינה נקבעת לפי שטח הדירה בלבד, אלא בהתאם לתנאי החוק, למסלול מימוש הזכויות, לשימוש בדירה ולנסיבות התכנוניות והקנייניות.

 לפני הגשת בקשה להיתר, הרחבת דירה, הקמת ממ"ד או מכירת נכס, מומלץ לבצע בדיקה מקצועית של תנאי הפטור ושל החיוב האפשרי. בדיקה מוקדמת בידי שמאי מקרקעין, ובמידת הצורך גם עורך דין המתמחה בתכנון ובנייה, עשויה לסייע במניעת חיובים מיותרים ובמיצוי הזכויות המוקנות לבעל הנכס על פי דין. 

האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או שמאי פרטני. הזכאות לפטור נבחנת לפי הוראות הדין התקפות ונסיבותיו של כל מקרה.