תכנית ח/619 בחולון והשגה על היטל השבחה באמצעות שמאי מקרקעין

מבוא: העידן החדש של ההתחדשות העירונית בחולון

תכנית ח/619, אשר קיבלה מתן תוקף בינואר 2023, מהווה את אחד הצעדים המשמעותיים ביותר שביצעה עיריית חולון במרחב העירוני. התוכנית נוצרה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, ומטרתה להחליף את מנגנוני התמ"א הארציים בראייה תכנונית מקומית, כוללת ורוחבית, המותאמת לאופייה של חולון.   התוכנית מחלקת את העיר למארגים שונים (כגון רשת רחובות ראשיים, צמודי קרקע, מרקמים לשימור ואזורים עירוניים כלליים) ומגדירה מראש זכויות בנייה והיקפים לצורך חיזוק מבנים, הריסה ובנייה (פינוי-בינוי) או התחדשות מגרשית. בעוד שהמטרה המרכזית הייתה יצירת ודאות תכנונית ליזמים ולתושבים, בפועל היא הביאה עמה גל עצום של חיובי היטל השבחה מפתיעים וגבוהים, הנוחתים על בעלי דירות ומוכרי נכסים בעיר.   

מהו היטל השבחה וכיצד תכנית ח/619 מפעילה אותו?

היטל השבחה הוא תשלום חובה שמושת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעת מימוש זכויות במקרקעין (כגון מכירת דירה, קבלת היתר בנייה או חכירה מחדש). ההיטל מחושב לפי מחצית (50%) מעליית שווי המגרש כתוצאה אישור תוכנית, מתן הקלה או התרה שימוש חורג.   עם אישורה של תכנית ח/619, נקבע מועד קובע (ינואר 2023). מרגע זה, כל נכס הנמצא בתחומי התוכנית ונהנה מהשבחה תכנונית (למשל, תוספת זכויות פוטנציאליות לבנייה במסגרת התחדשות עירונית, הרחבת מעטפת נפחית או זכויות לממ"ד ומרפסות) חייב לכאורה בהיטל השבחה בעת מימוש הזכויות. מוכרי דירות רבים בחולון, במיוחד בבניינים ישנים שנבנו לפני שנת 1980, מופתעים לגלות בעת חתימה על חוזה מכר כי עליהם לשלם לעירייה סכומים העשויים להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בגין תכנית ח/619 – סכומים שלא הובאו בחשבון בעת חישוב כדאיות העסקה.   

נקודות המחלוקת בשומות הוועדה המקומית   

שומות היטל ההשבחה המצאות מטעם הוועדה המקומית חולון בגין תכנית ח/619 מתבססות לרוב על תחשיבים שמאים גלובליים המעריכים את פוטנציאל ההתחדשות העירונית של המתחם. עם זאת, שמאים פרטיים המייצגים בעלי נכסים מזהים לא מעט נקודות תורפה וכשלים בשומות אלו:   

1. ייחוס זכויות עודף (שיעורי תרומה גבוהים): בשומות רבות, שמאי הוועדה מייחסים אחוז גבוה מאוד (לעיתים 20%-30% ואף יותר) מתרומת הערך של הנכס ישירות להשבחת תכנית ח/619, מבלי לבחון את מצבו הפיזי והמשפטי הספציפי של הבניין.
2. ישימות תכנונית בפועל: לא כל בניין ישן בחולון מתאים או בשל בפועל להתחדשות עירונית (בשל בעיות קנייניות, הסכמות דיירים, מצב סטטי, או נגישות תחבורתית לקויה). שומות הוועדה נוטים לעיתים קרובות להתעלם מהיתכנות כלכלית אמיתית ומניחים שכל מתחם ימומש מחר בבוקר.   
3. מימוש חלקי או מכירת דירת מגורים בודדת: כאשר מדובר במכירת דירה יחידה בבניין ישן (ולא בקידום מתחם פינוי-בינוי יזמי מאורגן), השבח הכלכלי שמפיק מוכר הדירה הבודדת מהתכנית הכוללת נמוך דרמטית מזה שמניחה הוועדה.   

הגשת השגה על היטל השבחה באמצעות שמאי מקרקעין

החוק מעניק לבעלי הנכסים את הזכות המלאה לערער על שומת הוועדה המקומית באמצעות הגשת השגה. זהו הליך מקצועי ומשפטי שחייב להתבצע בלוחות זמנים קצובים מראש:   

• מסגרת זמן קריטית: יש להגיש את ההשגה בתוך 45 ימים מיום קבלת הודעת השומה לידי הנישום. אי-עמידה בלוח זמנים זה הופך את השומה לחלוטה ולא ניתן לשנותה עוד.   
• תפקידו של שמאי מקרקעין פרטי: הגשת השגה חייבת להיות מלווה בחוות דעת שמאית נגדית ומבוססת. שמאי מקרקעין מטעם הנישום בוחן לעומק את נתוני הנכס, את מצבו הפיזי, את היחס בין זכויות הבנייה הקודמות לחדשות, ואת הפוטנציאל הכלכלי האמיתי של הנכס בשוק החופשי נכון למועד הקובע.   
• הליך השמאי המכריע: אם הוועדה המקומית דוחה את ההשגה או שלא מגיעים להסכמות, התיק עובר להכרעתו של שמאי מכריע מטעם משרד המשפטים, אשר ישב בתיק כמעין שופט מקצועי ויכריע מהו גובה ההיטל האמיתי והנכון.

סיכום והמלצות לבעלי דירות בחולון   

תכנית ח/619 היא מנוע צמיחה עירוני חשוב, אך עבור בעלי דירות רבים היא מהווה מהלואה כספית משמעותית בעת מכירת נכס. אם קיבלתם דרישת תשלום או שומה להיטל השבחה בגין תכנית ח/619, אסור להשלים עם הסכום באופן אוטומטי.  
מומלץ בחום לפנות בהקדם האפשרי (ובוודאי בטרם חלוף 45 הימים) לשמאי מקרקעין המומחה בתחום היטלי השבחה בחולון, על מנת לבצע בדיקה שמאית מקדימה. לעיתים קרובות, בדיקה מקצועית נכונה מובילה להפחתה ניכרת, ולעיתים אף לביטול מוחלט של החיוב המופרז.   

משרד אפי אהרן שמאות מקרקעין מומחה בהפחתות של היטלי השבחה בפרט הפחתה של היטלי בגין תכנית זו.