חולון

חולון היא עיר מרכזית במטרופולין גוש דן, ושוק הנדל״ן שלה כולל מגוון רחב של נכסים: דירות בבניינים ותיקים, דירות בבנייה חדשה, בתים צמודי קרקע, קרקעות, משרדים ונכסים מסחריים. ההבדלים בין שכונות העיר, מאפייני הבנייה, מיקום הנכס והאפשרויות התכנוניות עשויים להשפיע באופן משמעותי על שוויו.העיר עוברת תהליכים של התחדשות עירונית ופיתוח מתחמי מגורים ותעסוקה. בין היתר, מקודמות תוכניות להתחדשות בשכונות ובמתחמים שונים, ובהם תל גיבורים וג׳סי כהן, לצד תוכנית ההתחדשות העירונית הכוללת ח/619. לכן, בעת בחינת נכס בחולון, חשוב להכיר לא רק את מאפייניו הפיזיים, אלא גם את סביבתו, את מצבו התכנוני ואת התוכניות שעשויות להיות רלוונטיות אליו. 
אפי אהרן – שמאות מקרקעין מעניק שירותי שמאות והערכת שווי נכסים בחולון, לרבות הערכות שווי לדירות ולנכסים מסחריים, בדיקת זכויות בנייה ושומות היטל השבחה. כל נכס נבחן לגופו, תוך ניתוח הנתונים הרלוונטיים וגיבוש מסקנות שמאיות בהתאם למטרת הבדיקה.

היכרות עם אזורי הנדל״ן בחולון

חולון מורכבת משכונות בעלות מאפיינים שונים, הן מבחינת סוגי הבנייה והן מבחינת הסביבה העירונית וההתפתחות התכנונית. כדי להעריך נכס באופן מקצועי, יש להביא בחשבון את מיקומו המדויק, את מאפייני הבניין והדירה, את סביבת המגורים ואת עסקאות ההשוואה הרלוונטיות. במקרים המתאימים, נדרשת גם בדיקה של תוכניות בניין עיר ושל אפשרויות התחדשות או בנייה.

מרכז חולון והאזורים הוותיקים

באזורים הוותיקים של חולון ניתן למצוא בנייני מגורים שנבנו בתקופות שונות, לצד רחובות מסחריים, מבני ציבור ונכסים שעברו שיפוץ או שינוי לאורך השנים. בחלק מהנכסים, גיל הבניין ומצבו הפיזי הם שיקולים מרכזיים; באחרים, יש חשיבות גם לזכויות הבנייה ולתוכניות החלות על המגרש.בהערכת שווי של דירה באזור ותיק יש לבחון, בין היתר, את שטחה, את הקומה, את מצב התחזוקה, את קיומה של מעלית, את החניה, את המרפסת ואת מאפייני הבניין והרחוב. כמו כן, יש לבדוק אם קיימים נתונים תכנוניים שעשויים להשפיע על הנכס. כאשר עולה שאלה הנוגעת להתחדשות עירונית, חשוב להבחין בין עצם קיומה של תוכנית עירונית כללית לבין תוכנית מפורטת החלה על המגרש המסוים, וכן לבדוק את מעמדה התכנוני ואת משמעותה בפועל.

אגרובנק

אגרובנק היא שכונה ותיקה ומזוהה בחולון, בעלת אופי עירוני ומרקם בנייה ייחודי. בשכונה ניתן למצוא נכסים בעלי מאפיינים שונים, ולכן אין להסתפק בהשוואה כללית בין דירות הנמצאות באותו אזור.הערכת שווי של נכס באגרובנק מחייבת התייחסות למיקום המדויק, לאופי הבנייה, למצב הנכס ולסביבתו. כאשר מדובר בבית צמוד קרקע או במגרש, יש חשיבות מיוחדת לבדיקת הזכויות התכנוניות ולבחינת האפשרויות המותרות בהתאם לתוכניות החלות. בתוכנית ההתחדשות העירונית ח/619 קיימת התייחסות גם למרקם הוותיק והייחודי של אגרובנק ולתיאום עם תכנון השימור העירוני. לפיכך, בבחינת נכס בשכונה יש לבדוק את ההוראות הרלוונטיות למגרש המסוים ולא להסיק מסקנות על סמך שם השכונה בלבד. 

קריית עבודה והשכונות הסמוכות

באזור קריית עבודה ובשכונות הוותיקות הסמוכות ניתן למצוא מגוון נכסי מגורים, מבנים מתקופות שונות ונכסים בעלי מאפיינים תכנוניים מגוונים.בבדיקת נכס באזור זה יש לבחון את מיקומו ביחס לצירי התנועה ולשירותים העירוניים, את מאפייני הבניין ואת מצבו הפיזי. במידת הצורך, נבדקות גם זכויות הבנייה והאפשרויות התכנוניות הרלוונטיות.חשוב לזכור כי גם בתוך אותה שכונה עשויים להיות הבדלים משמעותיים בין רחובות ובין נכסים סמוכים. לכן, הערכת שווי מקצועית מבוססת על נתונים המתאימים לנכס המסוים ועל עסקאות השוואה רלוונטיות, ולא רק על שיוך לשכונה.

קריית שרת

קריית שרת היא אחד מאזורי המגורים המרכזיים בחולון, ובה ניתן למצוא מגוון דירות ומבני מגורים לצד שירותים קהילתיים, מוסדות ציבור ומסחר.בהערכת שווי של נכס בקריית שרת יש להביא בחשבון את מיקומו המדויק בשכונה, את סוג הבנייה, את גיל הבניין ואת מאפייני הדירה. דירה בבניין ותיק עשויה להיות שונה מבחינה שמאית מדירה בבנייה חדשה, גם אם שתיהן נמצאות באותו אזור.בנוסף, בחלקים מסוימים של העיר יש חשיבות לבדיקת התוכניות העירוניות והאפשרות להתחדשות. יש לבחון כל מקרה בהתאם לתוכנית החלה על הנכס ולשלב שבו היא נמצאת.

קריית אילון – ח׳ 300

קריית אילון, המוכרת גם בשם ח׳ 300, היא אזור מגורים בחולון הכולל בנייה למגורים ומרחבים עירוניים מפותחים. בהערכת נכסים באזור חשוב להתייחס למאפייני הבניין, לתכנון הדירה, לקומה, למרפסת, לחניה, לנגישות ולסביבת המגורים. 
בעת השוואת דירות יש לבחון אם הנכסים אכן דומים מבחינת שטח, רמת גמר, גיל הבניין, הצמדות ומאפיינים נוספים המשפיעים על שוויים. גם כאשר מדובר בדירות באותו מתחם, הבדלים בפרטים אלה עשויים להשפיע על התוצאה השמאית.

תל גיבורים

תל גיבורים היא שכונה בחולון שבה מקודמים תהליכי התחדשות עירונית. בין היתר, קיימת תוכנית ח/623 להתחדשות עירונית בשכונה, ולצדה מקודמים מתחמים שונים, בהתאם לתכנון העירוני. בבחינת נכס בתל גיבורים יש להבחין בין מצבו הקיים של הנכס לבין זכויות או אפשרויות עתידיות שעשויות להיות קשורות להתחדשות עירונית. לא כל נכס בשכונה נכלל בהכרח בתוכנית מסוימת, וגם כאשר קיימת תוכנית רלוונטית, יש לבדוק את מעמדה ואת הוראותיה.בדיקה שמאית עשויה לכלול בחינה של המצב התכנוני, מאפייני הבניין, נתוני השוק והמשמעויות האפשריות של התוכנית על הנכס. כך ניתן להעריך את הנכס על בסיס הנתונים הקיימים, בלי להניח מראש שתהליך התחדשות מסוים אכן יתממש.

ג׳סי כהן

ג׳סי כהן היא שכונה ותיקה בחולון, שבה מקודמים תהליכים של התחדשות עירונית. מינהלת ההתחדשות העירונית של חולון מפרסמת מידע על תוכניות ועל מתחמים שונים בשכונה, ובהם מתחם יוספטל ומתחמים נוספים שנכללו בהליכי תכנון. הערכת שווי של דירה או בניין בג׳סי כהן מחייבת בחינה של מאפייני הנכס הקיים ושל סביבתו. כאשר מדובר בנכס שעשוי להיות מושפע מהתחדשות עירונית, חשוב לבדוק את התוכנית הספציפית, את גבולות המתחם ואת שלב התכנון.יש הבדל בין ציפייה כללית להתחדשות לבין זכויות תכנוניות שניתן להסתמך עליהן במסגרת שומה. לכן, בחינת הנכס צריכה להיעשות בזהירות ובהתאם למידע התכנוני הרלוונטי למועד הבדיקה.

מערב חולון ואזורי התעסוקה והמסחר

בחולון קיימים אזורים המשלבים שימושי מגורים, מסחר, תעסוקה ומלאכה. באזורים אלה ניתן למצוא משרדים, חנויות, מבני תעשייה ונכסים המשמשים עסקים.שומת נכס מסחרי או נכס לתעסוקה שונה במאפייניה משומת דירת מגורים. בהתאם למטרת השומה ולסוג הנכס, יש לבחון את השימוש המותר, את שטחי הבנייה, את המיקום, את נגישות הנכס ואת נתוני השוק הרלוונטיים.כאשר הנכס מושפע מתוכנית לשינוי ייעוד או מפיתוח סביבתי, יש לבדוק את הוראות התכנון ואת משמעותן לנכס המסוים. עצם הקרבה לאזור מתפתח אינה מעידה בהכרח על זכויות בנייה נוספות או על עליית שווי בשיעור מסוים.

דרום חולון ותוכנית ח׳ 500

דרום חולון כולל שטחים בעלי חשיבות תכנונית, ובהם תחום תוכנית ח׳ 500. מדובר בתוכנית מתאר רחבת היקף המתייחסת לעתודת קרקע בדרום העיר, בין אזורים בנויים לבין גבולות העיר והצירים המרכזיים הסמוכים. התוכנית כוללת הוראות הנוגעות למתחמי מגורים, שטחי ציבור, שטחים פתוחים ושימושים נוספים. בבחינת קרקע או נכס שעשויים להיות מושפעים מח׳ 500, חשוב לבדוק את מיקום החלקה, את ייעודה ואת הוראות התוכנית החלות עליה. יש לבחון גם אם נדרשות תוכניות מפורטות נוספות ומה משמעותן ביחס לזכויות ולמימושן.
במקרקעין מסוג זה, הערכת השווי אינה יכולה להתבסס רק על ציפייה לפיתוח עתידי. יש להביא בחשבון את המצב התכנוני, את התנאים למימוש הזכויות, את לוחות הזמנים ואת אי-הוודאות הרלוונטית.

התחדשות עירונית בחולון והשפעתה על שווי הנכסים

התחדשות עירונית היא אחד הנושאים החשובים בבחינת שווי נכסים בחולון. תוכניות עירוניות עשויות להשפיע על האפשרויות התכנוניות, על פוטנציאל הפיתוח ועל האופן שבו יש לבחון נכסים קיימים.במסגרת התוכנית ח/619, שאושרה וקיבלה תוקף בינואר 2023, נקבעו מסגרות להתחדשות במרקמים עירוניים שונים. התוכנית מתייחסת, בין היתר, למאפייני הבנייה, למוקדים עירוניים ולשמירה על איכות המרחב הציבורי. עם זאת, היקף הזכויות והאפשרויות בכל נכס תלוי בהוראות התכנון הרלוונטיות ובנסיבות המקרה. בעת בחינת נכס שעשוי להיות מושפע מהתחדשות עירונית, חשוב לבדוק:

• האם הנכס נכלל בתחום התוכנית הרלוונטית.
• מהו מעמדה התכנוני של התוכנית ומהן הוראותיה.
• האם קיימת תוכנית מפורטת החלה על המגרש.
• אילו זכויות בנייה קיימות ומהם התנאים למימושן.
• כיצד מאפייני הנכס והסביבה משפיעים על שוויו במועד השומה.

היכרות עם תהליכי ההתחדשות העירונית בחולון מסייעת למקד את הבדיקה השמאית, אך אינה מחליפה בדיקה תכנונית פרטנית של הנכס.

בדיקת זכויות בנייה בחולון

זכויות בנייה עשויות להיות בעלות השפעה משמעותית על שווי מקרקעין. בחולון, שבה קיימים אזורי מגורים ותיקים, מתחמי התחדשות עירונית ושטחים המיועדים לפיתוח, חשוב לבדוק את התוכניות החלות על הנכס ואת המשמעות שלהן.בדיקת זכויות בנייה עשויה לכלול עיון בתוכניות בניין עיר, בחינת ייעודי הקרקע, בדיקת היקפי הבנייה המותרים והתייחסות למגבלות תכנוניות רלוונטיות.יש להבחין בין זכויות מאושרות לבין אפשרויות עתידיות שטרם אושרו. הבחנה זו חשובה במיוחד בקרקעות ובנכסים הנמצאים באזורי פיתוח או התחדשות עירונית.

שמאות מקרקעין לפני רכישת נכס בחולון

רכישת נכס היא החלטה כלכלית משמעותית, ולכן חשוב לבחון את שוויו ואת מאפייניו לפני קבלת ההחלטה. שמאות לפני רכישה יכולה לסייע בהערכת שווי הנכס, בהשוואת מחירו לנתוני השוק ובזיהוי מאפיינים שעשויים להשפיע על ערכו. בהתאם לסוג הנכס ולמטרת הבדיקה, ניתן לבחון גם את מצבו התכנוני ואת זכויות הבנייה הרלוונטיות.בחולון, שבה קיימים הבדלים בין שכונות, סוגי בנייה ומתחמי פיתוח, חשוב להתאים את הבדיקה לנכס המסוים ולא להסתמך רק על מחירים כלליים באזור.

הערכת שווי דירות, בתים ונכסים מסחריים בחולון

הערכת שווי מקרקעין מבוססת על ניתוח מאפייני הנכס ועל בחינת נתוני שוק רלוונטיים.במסגרת השמאות ניתן לבחון, בהתאם לצורך:

• דירות בבנייני מגורים ותיקים וחדשים.
• בתים פרטיים ונכסים צמודי קרקע.
• קרקעות ומגרשים.
• משרדים, חנויות ונכסים מסחריים.
• נכסים שבהם נדרשת בדיקת זכויות בנייה.
• נכסים שעשויים להיות מושפעים מתוכניות התחדשות עירונית.

הערכת השווי מתחשבת במיקום, בשטח, במצב הפיזי, במאפייני הבנייה, בזכויות הקשורות לנכס ובנתוני עסקאות השוואה, בהתאם למטרת השומה ולנסיבות המקרה.

שומות היטל השבחה בחולון

היטל השבחה עשוי לחול בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, בהתאם להוראות הדין. במקרים שבהם מתקבל חיוב בהיטל השבחה, חשוב לבדוק את הבסיס התכנוני והשמאי לחיוב.בדיקה שמאית בנושא היטל השבחה עשויה לכלול בחינת התוכנית הרלוונטית, זיהוי השינוי התכנוני, בדיקת הנחות השומה וניתוח השפעת השינוי על שווי המקרקעין.כאשר מתעוררת מחלוקת בנוגע לגובה החיוב, ניתן לבחון אם קיימת אפשרות לנקוט הליך שמאי מתאים, בהתאם לסוג המחלוקת, לדין ולמועדים החלים עליה.בחולון, שבה קיימות תוכניות התחדשות עירונית ותוכניות פיתוח שונות, חשוב לבחון כל מקרה לפי הנכס המסוים וההוראות התכנוניות הרלוונטיות לו. עצם קיומה של תוכנית באזור אינו קובע כשלעצמו אם נוצרה השבחה או מהו שיעורה.

כיצד ההיכרות עם חולון תורמת להערכת שווי הנכס?

הערכת שווי מקצועית אינה מסתכמת בהשוואת מחירים בין נכסים. היא מחייבת הבנה של מאפייני הנכס, סביבתו, מצבו התכנוני והנתונים המשפיעים על ערכו.בחולון, ההבדלים בין השכונות הוותיקות, אזורי המגורים החדשים, מתחמי ההתחדשות העירונית ואזורי התעסוקה מחייבים בחינה פרטנית של כל נכס. נכסים הנמצאים באותה שכונה עשויים להיות שונים זה מזה מבחינת מצב הבנייה, זכויות הבנייה, מיקום מדויק והיבטים נוספים המשפיעים על שוויים.היכרות עם מאפייני העיר מאפשרת למקד את הבדיקות הרלוונטיות ולבחור נתוני השוואה מתאימים. כאשר קיימת סוגיה תכנונית, יש לבדוק אותה על סמך התוכניות והמסמכים הרלוונטיים, ולא להסתפק בהערכות כלליות לגבי האזור.

כיצד מתבצע תהליך השמאות?

תהליך השמאות מותאם למטרת הבדיקה ולסוג הנכס. בדרך כלל הוא כולל את השלבים הבאים:
הגדרת מטרת השומה: הבנת הסוגיה שלשמה נדרשת חוות הדעת והגדרת הבדיקות הנחוצות.
איסוף מסמכים ומידע: קבלת הנתונים והמסמכים הרלוונטיים לנכס, בהתאם למטרת השומה.
בחינת הנכס והסביבה: התייחסות למאפייני הנכס, למיקומו, למצבו ולסביבתו.
בדיקה תכנונית: במקרים הרלוונטיים, בחינת התוכניות החלות, זכויות הבנייה וההיבטים התכנוניים המשפיעים על הנכס.
ניתוח נתוני השוק: בחינת עסקאות השוואה ונתונים רלוונטיים נוספים.