השימוש הטוב והיעיל ביותר (HBU) – כיצד פוטנציאל תכנוני משפיע על שווי הנכס?

משווי של 10 מיליון ש"ח לשווי של 12.6 מיליון ש"ח – הדגמה שמאית
בשמאות מקרקעין, שוויו של נכס אינו נקבע בהכרח רק בהתאם לשימוש שנעשה בו כיום. לעיתים, פוטנציאל תכנוני וכלכלי הגלום בקרקע עשוי להצדיק בחינת שימוש חלופי, אשר עשוי להניב שווי גבוה יותר.עיקרון זה מכונה 
השימוש הטוב והיעיל ביותר (Highest and Best Use – HBU), והוא מבקש לזהות את השימוש האפשרי בנכס העומד במבחנים התכנוניים, המשפטיים, הפיזיים והכלכליים, ומביא לשווי הגבוה ביותר מבין השימושים הרלוונטיים.

ממוסך קיים לקרקע לבניין משרדים

נבחן נכס מקרקעין שעליו בנוי כיום מוסך, ששוויו במצבו הנוכחי נאמד ב־10,000,000 ש"ח. במסגרת בחינת השימוש הטוב והיעיל ביותר, נבחנת האפשרות לנצל את הקרקע להקמת בניין משרדים הכולל חמש קומות מעל הקרקע ושתי קומות תת־קרקעיות. בהתאם להנחות הדוגמה, שווי הנכס בתרחיש השימוש החלופי נאמד ב־12,600,000 ש"ח. המשמעות היא פער של 2,600,000 ש"ח בין השווי בשימוש הנוכחי לבין השווי בתרחיש השימוש הטוב והיעיל – עלייה של 26%.

כיצד מבססים את מסקנת השומה?

קביעת השימוש הטוב והיעיל ביותר מחייבת בחינה מקצועית של התוכניות החלות על המקרקעין, זכויות הבנייה, השימושים המותרים, מגבלות משפטיות ופיזיות, וכן היתכנותו הכלכלית של הפיתוח. כאשר מדובר בתרחיש של פיתוח מחדש, ניתן לבחון את שווי הקרקע באמצעות גישת העלות, בהתאם לנסיבות ולנתונים. 

לסיכום

הדוגמה ממחישה את חשיבות ההבחנה בין השימוש הקיים בנכס לבין השימוש הטוב והיעיל ביותר שניתן לבסס לגביו. בעוד שווי הנכס כמוסך נאמד ב־10 מיליון ש"ח, בחינת תרחיש של קרקע לבניין משרדים מובילה, בהתאם להנחות ההמחשה, לשווי של 12.6 מיליון ש"ח.
תפקידה של שמאות המקרקעין הוא לבחון לא רק את המצב הקיים, אלא גם את הפוטנציאל התכנוני והכלכלי של הנכס, ולתרגם אותו למסקנת שווי מבוססת ומנומקת.

להלן תרשים להמחשה: