בעלי נכסים רבים בחולון הופתעו לאחרונה לגלות דרישות תשלום גבוהות מהעירייה תחת הכותרת "היטל השבחה בגין תוכנית ח/619". אם קיבלתם דרישה כזו בעקבות מכירת דירה או הגשת בקשה להיתר, חשוב שתדעו: זו לא גזירה משמיים, ובמקרים רבים ניתן להפחית את הסכום משמעותית.

מהי תוכנית ח/619?

תוכנית ח/619 היא תוכנית המתאר הכוללנית של חולון להתחדשות עירונית (בדומה לתוכנית רובע 3 ו-4 בתל אביב). מטרתה היא להגדיר את זכויות הבנייה ופוטנציאל הציפוף בעיר, בדגש על פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38.עבור העירייה, אישור התוכנית מהווה "אירוע מס" – כלומר, עליית ערך הקרקע שנוצרה בזכות התוכנית מחייבת את הבעלים בתשלום היטל השבחה בגובה 50% מההשבחה.

האתגר: השומה הגבוהה של הוועדה המקומית

הניסיון שלי כשמאי מקרקעין המלווה עשרות תיקים בחולון מראה כי השומות הנשלחות על ידי הוועדה המקומית נוטות להיות "אופטימיות" מאוד לטובת הקופה הציבורית. הן מבוססות לעיתים על הנחות עבודה שאינן תואמות את המציאות בשטח, כגון:

• צפי מימוש לא ריאלי (מתי באמת יוקם הבניין?).
• התעלמות מעלויות בנייה גבוהות המפחיתות את הרווח היזמי.
• חישוב שגוי של זכויות הבנייה הקודמות (מצב קודם).

למה הניסיון שלי בתוכנית ח/619 קריטי עבורכם?

טיפול בהיטל השבחה בתוכנית מורכבת כמו ח/619 דורש יותר מרק "הבנה בשמאות". הוא דורש היכרות מעמיקה עם סעיפי התוכנית הקטנים ועם הדינמיקה של עיריית חולון.במסגרת עבודתי על הפחתת היטלי השבחה בחולון, אני מתמקד ב-3 צירים מרכזיים:

1. ניתוח פוטנציאל המימוש: האם הנכס שלכם באמת יכול לממש את הזכויות שהעירייה טוענת להן? לא כל בניין מתאים לתמ"א, ולא כל חלקה ניתנת לאיחוד וחלוקה בקלות.
2. מקסום ה"מצב הקודם": המפתח להפחתת ההיטל הוא הוכחה כי ערך הנכס היה גבוה עוד לפני אישור התוכנית. בזכות היכרותי עם תוכניות העבר של חולון, אני מצליח להוכיח שהשבחה רבה כבר הייתה קיימת, ובכך מצמצם את ה"דלתא" עליה משלמים מס.
3. ייצוג מול שמאי מכריע: במידת הצורך, אני מלווה את הלקוח בהליך מול שמאי מכריע – ערכאה מקצועית שמבקרת את החלטת העירייה. הניסיון שלי בהופעות אלו והצגת טיעונים כלכליים ותכנוניים מוצקים הובילו לחיסכון של מאות אלפי שקלים עבור לקוחותיי.

השורה התחתונה

היטל השבחה הוא הוצאה כבדה שיכולה לכרסם ברווחי המכירה או להפוך פרויקט בנייה ללא כלכלי. אל תשלמו את השומה הראשונה שקיבלתם כמות שהיא. בדיקה מקצועית של שמאי מקרקעין הבקיא בנבכי התכנית ח/619 היא לא רק זכותכם – היא חובה כלכלית.

רוצים לבדוק אם ניתן להפחית את היטל ההשבחה שלכם בחולון? - צרו איתי קשר לייעוץ ראשוני ובדיקת כדאיות.