ליקויי בנייה – ההבחנה בין סוגי הליקויים ותפקיד שמאי המקרקעין, מאת: אפי אהרן

במסגרת עסקאות מקרקעין, רכישת נכס חדש או יד שנייה טומנת בחובה ציפייה לאיכות בנייה גבוהה. בפועל, לא פעם מתגלים ליקויי בנייה, המהווים פער משמעותי בין המצוי לרצוי ודורשים מענה מקצועי. תפקידו של שמאי המקרקעין הופך להיות קריטי בהליך זה, במיוחד בהבחנה בין ליקויים הניתנים לתיקון לבין אלה שאינם.

מהם ליקויי בנייה?

ליקוי בנייה הוא כשל בבנייה, בגימור או במפרט שאינו עומד בתקנים, בתקנות, במפרט הטכני או בהסכם המכר. ליקויים אלו עלולים לנוע מפגמים אסתטיים קלים ועד לכשלים מבניים חמורים המשפיעים על בטיחות הנכס ועל ערכו.

קטגוריה ראשונה: ליקויי בנייה הניתנים לתיקון

זוהי הקבוצה הגדולה והנפוצה יותר. ליקויים אלה הם כאלה שניתן לתקן באופן פיזי, באמצעות עבודות שיפוץ, החלפה או שינוי, והם אינם משפיעים באופן בלתי הפיך על יסודות המבנה או על יכולת השימוש בו. 
דוגמאות נפוצות:
כשלים בגימור: סדקים קלים, שריטות בחיפוי, רובה חסרה, צבע מתקלף. 
כשלים באיטום: רטיבות או נזילות כתוצאה מאיטום כושל בגג, בקירות או במרפסת (ניתן לתיקון באמצעות חידוש מערכת האיטום). 
כשלים מערכתיים קלים: תקלות במערכת האינסטלציה (ברז מטפטף, סתימה), תקלות חשמל מקומיות (שקע רופף). 
פערים במדידות: אי-התאמות קלות בין גודל החדרים במפרט לבין המציאות, שאינן מצריכות הריסת קירות תומכים.
הערכת השמאי: במקרים אלו, השמאי מחשב את עלות התיקון הנדרשת (כולל מע"מ, פיקוח הנדסי ועלויות נלוות), והפיצוי לרוב יתבסס על סכום זה. לעיתים נכללת גם הערכת ירידת ערך זמנית עקב הטרחה או הנזק שנגרם במהלך התיקונים.

קטגוריה שנייה:

ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון (ליקויים אינהרנטיים) ליקויים אלה הם כשלים מבניים או תכנוניים מהותיים שאינם ניתנים לתיקון פיזי סביר, או שעלות תיקונם אינה עומדת ביחס סביר לשווי הנכס, או שאפילו לאחר התיקון יישאר פגם מהותי שפוגע בערך הנכס או באיכות החיים בו. 
דוגמאות חמורות ומהותיות:
פגיעה בשימושיות או בנוחות: גובה תקרה נמוך מדי שאינו עומד בתקן המינימלי, רוחב חדר קטן מדי שלא מאפשר הצבת רהיטים באופן סביר. 
ליקויים מבניים כבדים: כשלים ביסודות המבנה, עמודים תומכים שאינם נבנו כראוי, או ליקויים חמורים שדורשים הריסה ובנייה מחדש של חלקים גדולים. 
אי-התאמה תכנונית: בנייה שאינה תואמת להיתר הבנייה באופן שדורש שינוי מהותי (כגון העתקת קיר תומך). 
רעשיות בלתי סבירה: כשלים אקוסטיים קשים בין דירות או רעש חוץ גבוה עקב כשל תכנוני (כגון בחירת חומרי בנייה לא מתאימים). 
הערכת השמאי: במקרים אלו, הפיצוי אינו מבוסס על עלות התיקון, אלא על ירידת הערך המהותית שנגרמה לנכס עקב הליקוי הבלתי הפיך. השמאי מעריך בכמה שווי הנכס נפגע בשוק החופשי כתוצאה מהכשל האינהרנטי. זהו פיצוי משמעותי יותר, ולעיתים קרובות דורש ניתוח שוק מעמיק.

תפקידו המרכזי של שמאי המקרקעין

תפקיד השמאי הוא להכריע כיצד לסווג את הליקוי ומהי דרך הפיצוי ההולמת. 
סיווג הליקוי: השמאי מסתמך על חוות דעת הנדסית מקצועית כדי לקבוע אם הליקוי ניתן לתיקון (כלכלי וטכני) או שהוא ליקוי אינהרנטי. 
כימות הנזק - 
לתיקון: הערכת עלויות התיקון המדויקות. 
בלתי הפיך: הערכת שיעור ירידת הערך (הפחתת שווי הנכס) בשל קיומו של הליקוי. 
הגשת חוות דעת משפטית: חוות הדעת של השמאי מהווה ראיה מקצועית מכרעת בהליכים משפטיים ותביעות נגד קבלנים ויזמים, ומנחה את בית המשפט בקביעת גובה הפיצוי לרוכש.

מסקנה

ליקויי בנייה הם מציאות קיימת, אך לא כל ליקוי זהה. ההבחנה בין ליקוי הניתן לתיקון לבין כזה שאינו, היא המהות של תביעת ליקויי בנייה. שמאי מקרקעין מנוסה הוא המפתח להערכה מקצועית, מדויקת ומהימנה של הפערים, אשר תאפשר לבעל הנכס לקבל את הפיצוי ההולם והצודק עבור הנזק שנגרם לו.