תל אביב

היכרות עם אזורי הנדל״ן בתל אביב–יפו

תל אביב–יפו היא עיר בעלת שוק מקרקעין מגוון, הכולל דירות בבניינים ותיקים, מגדלי מגורים, בתי מגורים לשימור, נכסים מסחריים, משרדים, קרקעות ומתחמי התחדשות עירונית.לצורך הערכת שווי נכס בעיר חשוב להתייחס למיקום המדויק, למאפייני הסביבה, למצבו הפיזי של הנכס, לזכויות הבנייה ולתוכניות החלות עליו.

מרכז העיר

מרכז תל אביב כולל בנייני מגורים ותיקים וחדשים, מבנים לשימור, חנויות, משרדים ונכסים מעורבי שימושים.באזור זה עשויים להתקיים הבדלים משמעותיים בשווי בין נכסים הממוקמים ברחובות סמוכים, בהתאם למצב הבניין, למאפייני הדירה, לקרבה למוקדי מסחר ולתחבורה הציבורית ולמגבלות השימור.בעת הערכת נכס במרכז העיר חשוב לבחון את שטחו, קומתו, מצבו הפיזי, זכויות הבנייה והאם המבנה כפוף להוראות שימור.בנוסף, יש לבדוק אם חלות על הנכס תוכניות פיתוח או התחדשות עירונית שעשויות להשפיע על שוויו.

שכונת פלורנטין

פלורנטין היא שכונה בדרום תל אביב המתאפיינת בשילוב של מגורים, מסחר, עסקים, בתי מלאכה ומבנים ותיקים לצד פרויקטים חדשים.השכונה עוברת תהליכי פיתוח והתחדשות, ובמסגרתם העירייה מקדמת תוכניות הנוגעות לבינוי, לתנועה, למרחב הציבורי ולשימור המרקם ההיסטורי. בעת הערכת שווי נכס בפלורנטין חשוב לבחון את השימוש המותר בנכס, את מצבו הפיזי, את מאפייני הבניין ואת סביבתו הקרובה.בנכסים שבהם קיימים שימושים מסחריים או מעורבים, יש חשיבות מיוחדת לבדיקת המצב התכנוני והרישוי.

שכונת נווה צדק

נווה צדק היא שכונה בעלת אופי אדריכלי והיסטורי ייחודי, הכוללת מבנים ותיקים, בתים ששופצו, בנייה חדשה ונכסים בעלי מאפיינים מיוחדים.בהערכת שווי נכס בשכונה יש להביא בחשבון את מיקומו, מצבו הפיזי, מאפייני המבנה, רמת הגמר והוראות השימור החלות עליו, ככל שקיימות. במבנים לשימור חשוב לבחון את המגבלות התכנוניות ואת האפשרויות המותרות לשינויים, להרחבה ולתוספות בנייה. אין להניח שניתן לממש זכויות בנייה נוספות בנכס בלי לבדוק את הוראות התוכניות וההגבלות החלות עליו.

שכונת הצפון הישן

הצפון הישן כולל מגוון רחב של דירות בבניינים ותיקים, מבנים שעברו שיפוץ, פרויקטים של הריסה ובנייה ומבנים בעלי מאפיינים אדריכליים ייחודיים.שווי הדירות באזור עשוי להשתנות בהתאם למיקום המדויק, לקרבה לים ולפארקים, למצב הבניין, לקומה, למעלית, לחניה ולמאפייני הדירה.בעת הערכת שווי יש לבחון גם את המצב התכנוני ואת האפשרות להתחדשות הבניין, ככל שקיימת. חשוב להבחין בין פוטנציאל תכנוני אפשרי לבין זכויות מאושרות שניתן לממש בפועל.

שכונת הצפון החדש

הצפון החדש כולל בנייני מגורים ותיקים וחדשים, מגדלי מגורים, משרדים ונכסים בסמיכות למוקדי תעסוקה ומסחר.באזור זה עשויים להתקיים הבדלים ניכרים בשווי בין דירות בבניינים ותיקים לבין דירות במגדלים חדשים, בהתאם למאפייני הנכס ולסביבתו.בהערכת שווי חשוב להתייחס לשטח הדירה, לקומה, לנוף, למרפסת, לחניה, למחסן, לרמת התחזוקה ולמאפייני הבניין. במגדלי מגורים יש להביא בחשבון גם מאפיינים כגון מתקנים משותפים, דמי ניהול והוצאות תחזוקה, ככל שהם רלוונטיים למטרת השומה.

שכונת יד אליהו

יד אליהו היא שכונת מגורים במזרח תל אביב, הכוללת בנייני מגורים ותיקים, מבנים שעברו שיפוץ ופרויקטים חדשים.בעת הערכת שווי נכס בשכונה יש לבחון את סוג הבניין, מצבו הפיזי, שטח הדירה, סביבת המגורים, הנגישות ומאפייני העסקאות הרלוונטיות. במקרים שבהם קיימת אפשרות להתחדשות עירונית, חשוב לבדוק את התוכניות החלות על המגרש ואת מעמדן. אין להניח שכל בניין בשכונה זכאי להתחדשות או לתוספת זכויות בנייה.

שכונת נווה שרת

נווה שרת היא שכונת מגורים בצפון־מזרח תל אביב, שבה קיימים בנייני מגורים ותיקים לצד מתחמים שעברו תהליכי פיתוח והתחדשות.העירייה פרסמה מסמך מדיניות תכנונית לשכונה, שנועד להתוות עקרונות להתחדשות ולפיתוח תוך התייחסות לסביבה העירונית ולמרחב הציבורי. בעת הערכת שווי נכס בשכונה חשוב לבחון את מיקומו המדויק, את מאפייני הבניין, את המצב התכנוני ואת קיומן של תוכניות רלוונטיות. כאשר מדובר בנכס שעשוי להשתלב בפרויקט התחדשות עירונית, יש לבדוק את תחום התוכנית, את שלב קידומה ואת ההשלכות האפשריות על השווי.

שכונות יפו

יפו כוללת אזורי מגורים בעלי מאפיינים מגוונים, ובהם מבנים היסטוריים, בתים פרטיים, בנייני מגורים, נכסים מסחריים ומתחמים חדשים.בשל השונות הרבה בין אזורי יפו, הערכת שווי מחייבת בחינה פרטנית של מיקום הנכס ושל מאפייניו. במבנים ותיקים יש לבדוק את מצב התחזוקה, את הרישום המשפטי ואת הוראות השימור, ככל שהן חלות. בנכסים מסחריים ובנכסים בעלי שימושים מיוחדים חשוב לבחון גם את השימושים המותרים ואת מצב הרישוי.

אזורי התעסוקה והמסחר

תל אביב כוללת אזורי תעסוקה ומסחר משמעותיים, ובהם מתחמים שבהם מרוכזים משרדים, חנויות, עסקים ומבנים המשלבים שימושים שונים.הערכת שווי של נכס מסחרי מחייבת התייחסות למיקום, לשטח, לנגישות, למצב הפיזי, לשימוש המותר ולמאפייני השוק הרלוונטיים. במשרדים ובנכסים מניבים עשויים להיות רלוונטיים גם נתוני שכירות, שיעורי תפוסה, הוצאות תפעול ועסקאות השוואה.כאשר הנכס נמצא במתחם שעובר שינוי תכנוני, יש לבחון כיצד התוכניות עשויות להשפיע על השימושים המותרים ועל שווי הנכס.

נכסי מגורים חדשים ומגדלי מגורים

בתל אביב קיימים פרויקטים חדשים ומגדלי מגורים לצד בניינים ותיקים.בהערכת שווי דירה חדשה יש לבחון את שטחה, הקומה, כיווני האוויר, הנוף, המרפסת, החניה, המחסן, רמת הגמר ומאפייני הבניין. גם בין דירות באותו פרויקט עשויים להתקיים הבדלים בשווי בהתאם למאפייניהן ולנתוני השוק במועד ההערכה. בנוסף, יש לבחון את סביבת הפרויקט ואת ההשפעה האפשרית של פיתוח תשתיות, תחבורה ומתחמי מגורים נוספים.

התחדשות עירונית ותכנון בתל אביב–יפו

תל אביב–יפו מקדמת תהליכי התחדשות עירונית במגוון שכונות ואזורים. תהליכים אלה עשויים לכלול הריסה ובנייה מחדש, חיזוק ועיבוי מבנים, שדרוג המרחב הציבורי ופיתוח תשתיות. העירייה מפרטת באתרה מידע על תהליכי התחדשות עירונית, תוכניות ומדיניות תכנונית. בנוסף, תוכנית המתאר העירונית תא/5000 קובעת מסגרת תכנונית להתפתחות העיר, לרבות מגורים, תעסוקה, תחבורה ושימור. עדכון תוכנית המתאר מקודם בנפרד, ולכן יש לבדוק את מעמדו ואת המסמכים התקפים ביחס לנכס הנבדק. בבדיקת נכס חשוב להבחין בין סוגי התוכניות ומעמדן:

• תוכנית מתאר: מתווה מדיניות וכיווני פיתוח, בהתאם להוראותיה ולמעמדה.
• תוכנית מפורטת: יש לבדוק את הוראותיה, את תחומה ואת מעמדה התכנוני.
• התחדשות עירונית: יש לברר אם הנכס נכלל במתחם רלוונטי ומהו שלב קידום התוכנית.
• היתר בנייה: יש להבחין בין זכויות תכנוניות לבין בנייה שאושרה בהיתר בפועל.
• שימור מבנים: יש לבדוק אם חלות על הנכס הוראות שימור ומהן המגבלות הנובעות מהן.
• היטל השבחה: יש לבדוק אם נוצרה השבחה תכנונית שעשויה להקים חיוב, בהתאם לדין ולנסיבות המקרה.

לצורך הערכת שווי מקצועית, יש לבדוק את התוכניות והמסמכים החלים על הנכס המסוים ולא להסתמך על מידע כללי לגבי השכונה.

הערכת שווי דירות, בתים ונכסים מסחריים בתל אביב–יפו

הערכת שווי מקרקעין מבוססת על ניתוח מאפייני הנכס ועל בחינת נתוני שוק רלוונטיים. במסגרת שירותי השמאות ניתן לבחון, בהתאם לצורך:

• דירות בבנייני מגורים ותיקים וחדשים.
• דירות במגדלי מגורים.
• בתים פרטיים ונכסים צמודי קרקע.
• קרקעות ומגרשים.
• משרדים, חנויות ונכסים מסחריים.
• נכסים מניבים.
• מבנים לשימור.
• נכסים שבהם נדרשת בדיקת זכויות בנייה.
• נכסים שעשויים להיות מושפעים מתוכניות התחדשות עירונית.

בהערכת השווי נבחנים, בין היתר, מיקום הנכס, שטחו, מצבו הפיזי, מאפייני הבניין, רישום הזכויות, המצב התכנוני ועסקאות השוואה מתאימות.

שמאות מקרקעין לפני רכישת נכס בתל אביב–יפו

רכישת נכס בתל אביב היא החלטה כלכלית משמעותית, ולעיתים כרוכה בסכומים גבוהים ובהבדלים ניכרים בין נכסים הנמצאים במרחק קצר זה מזה. בדיקה שמאית לפני רכישה יכולה לסייע בהבנת שווי הנכס ובזיהוי נתונים שעשויים להשפיע על כדאיות העסקה. במסגרת הבדיקה ניתן לבחון:

• האם המחיר המבוקש תואם את נתוני השוק הרלוונטיים.
• אילו מאפיינים פיזיים משפיעים על שווי הנכס.
• האם קיימים נתונים תכנוניים שיש להביא בחשבון.
• האם נדרשת בדיקת זכויות בנייה.
• האם קיימות מגבלות שימור או מגבלות אחרות.
• האם קיימת תוכנית רלוונטית להתחדשות עירונית.
• אילו עסקאות השוואה מתאימות לנכס הנבדק.

הבדיקה מותאמת לסוג הנכס ולמטרת השומה ואינה מסתפקת בהשוואה כללית בין מחירי נכסים בעיר.

שומות היטל השבחה בתל אביב–יפו

היטל השבחה עשוי להתעורר בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, בהתאם לדין ולנסיבות המקרה.במסגרת בדיקה שמאית בנושא ניתן לבחון:

• את התוכנית או הפעולה התכנונית הרלוונטית.
• את השפעת השינוי התכנוני על שווי המקרקעין.
• נתוני שוק ועסקאות השוואה.
• את השומה שהתקבלה ואת הנתונים שעליהם היא מבוססת.
• את האפשרות להכנת חוות דעת שמאית לצורך בחינת החיוב.

בתל אביב, שבה קיימים אזורי שימור, תוכניות התחדשות עירונית ומתחמי פיתוח, חשוב לבחון את ההשלכות של כל תוכנית על הנכס המסוים.לא כל תוכנית יוצרת בהכרח חיוב בהיטל השבחה, ולכן יש לבדוק כל מקרה לגופו.

בדיקת זכויות בנייה ומצב תכנוני

זכויות בנייה עשויות להשפיע על שווי הנכס, אך יש לבדוק אותן בהתאם לתוכניות ולמסמכים החלים על המגרש. בדיקה תכנונית עשויה לכלול עיון בתוכניות בניין עיר, בהיתרי בנייה, בבקשות להיתר ובמסמכים רלוונטיים נוספים.במקרים שבהם נשקלת תוספת בנייה, הרחבה או שינוי בשימוש בנכס, חשוב לברר מה מותר בהתאם למצב התכנוני התקף ומהן המגבלות האפשריות. כאשר מדובר במבנה לשימור, יש לבחון גם את ההוראות והמגבלות החלות עליו. יש להבחין בין זכויות בנייה מאושרות לבין אפשרויות עתידיות שנמצאות בשלבי תכנון בלבד.

איך מתבצע תהליך השמאות?

שלב ראשון – הגדרת הצורך: שיחה ראשונית להבנת מטרת השומה, סוג הנכס והשאלות שחשוב לברר.
שלב שני – איסוף ובדיקת נתונים: בחינת המסמכים והמידע הרלוונטי, לרבות נתוני רישום, תכנון ועסקאות השוואה, בהתאם לצורך.
שלב שלישי – ניתוח שמאי: בחינת מאפייני הנכס, סביבתו והנתונים המשפיעים על השווי.
שלב רביעי – גיבוש חוות הדעת: הכנת מסקנות שמאיות המותאמות למטרת הבדיקה ולממצאים שנאספו.

אפי אהרן – שמאות מקרקעין בתל אביב–יפו

בין אם מדובר ברכישת דירה בתל אביב, בהערכת שווי נכס מסחרי, בבדיקת זכויות בנייה, בנכס לשימור או בבחינת חיוב בהיטל השבחה, חשוב לקבל תמונה שמאית מקצועית המבוססת על נתונים רלוונטיים ועל בדיקה פרטנית של הנכס.