השימוש - דירת מגורים, ההיתר בניה – משרד/מחסן, כיצד אומדים שווי של נכס כזה? מאת: אפי אהרן שמאי מקרקעין

מבוא: ייעוד שונה – משמעויות שמאיות וכלכליות
נכסים שמוגדרים בהיתר הבנייה כמשרד או מחסן אך משמשים בפועל כדירות מגורים הם תופעה נפוצה בשוק הנדל"ן הישראלי. מצב זה, המכונה "שימוש חורג", מעלה שאלות מהותיות בנוגע לערכם האמיתי של הנכסים וחושף את בעליהם ורוכשיהם לסיכונים משפטיים וכלכליים משמעותיים. על אף שרשויות מקומיות עשויות לגבות ארנונה לפי שימוש למגורים, עובדה זו אינה הופכת את השימוש לחוקי.

ההיבט החוקי: היתר בנייה ותב"ע קובעים הכל
המסמכים היחידים הקובעים את השימוש המותר בנכס הם היתר הבנייה ותוכנית בניין עיר (תב"ע). שימוש בנכס למגורים כשהוא מוגדר כמשרד או מחסן הוא עבירה על חוק התכנון והבנייה.

• שימוש חורג מתכנית הוא שימוש הסוטה מייעוד הקרקע בתב"ע . הליך ההכשרה במקרה זה מורכב וארוך וכפוף להתנגדויות. 
• שינוי שימוש מהיתר הוא שימוש התואם את התב"ע אך שונה מהיתר הבנייה הספציפי. הליך ההכשרה במקרה זה עשוי להיות פשוט יותר. 
• הלכת שטיין: בית המשפט העליון קבע כי שימוש לא חוקי למגורים שולל לרוב את סיווג הנכס כדירת מגורים לצורכי מס, למעשה מחזקת את עמדת הרשויות כי על מנת ליהנות מהטבות מס, על השימוש בנכס להיות חוקי ותואם את ייעודו המאושר.

הערכת שווי שמאי: כימות הסיכונים הכלכליים
כשמאי מקרקעין, אין להתבסס רק על מחירי דירות מגורים רגילות באזור, אלא יש לכמת את הסיכונים הכרוכים בשימוש החורג לכדי הפחתה בשווי. הליך ההערכה כולל:

1. הערכת שווי במצב החוקי: הערכת שווי הנכס על פי ייעודו המקורי (למשל, משרד או מחסן), תוך שימוש בגישות שמאות מקובלות כגון השוואה לעסקאות דומות. 
2. הערכת שווי לאחר הכשרה פוטנציאלית: הערכת שווי הנכס בהנחה שייעודו יוכשר למגורים, על פי מחירי דירות מגורים מקבילות. 
3. הפחתת הסיכונים והעלויות: הפער בין שני השווים אינו רווח, אלא פוטנציאל השבחה שעלויות מימושו צריכות להיות מופחתות משווי הנכס. רכיבי ההפחתה העיקריים הם:
   • היטל השבחה: תשלום של 50% מעליית שווי הנכס כתוצאה מאישור השימוש החורג . 
   • אגרות בנייה ושכר טרחה לאנשי מקצוע: עלויות הכנת הבקשה, אדריכלים ויועצים, שעשויות להגיע לעשרות אלפי שקלים. 
   • הפחתה בגין סיכון ואי-ודאות: הפחתה נוספת בגין הסיכון המשפטי, הקושי לקבל משכנתא ואי-הוודאות בהשלמת ההליך.

סיכונים נוספים שכדאי להכיר 

• קבלת משכנתא: בנקים יתקשו לאשר משכנתא לרכישת נכס בשימוש חורג, שכן הם יבססו את שווי הנכס על ייעודו המקורי, ולא על השימוש בפועל. 
• ביטוח: חברות ביטוח עשויות להתנער מתשלום תגמולים במקרה של נזק, בטענה שהנכס לא שימש למטרה שהוצהרה בפוליסה. 
• חשיפה להליכים משפטיים: השימוש החורג הוא עבירה נמשכת שאינה מתיישנת, וניתן להטיל על בעל הנכס קנסות, צווי הפסקה ואף עונשי מאסר.

מסקנות והמלצות פרקטיות
נכסים בשימוש חורג אינם "מציאה". שווים מושפע באופן מהותי מהסיכון המשפטי והכלכלי שהם טומנים בחובם. שמאי מקרקעין מקצועי הוא כלי חיוני לניהול סיכונים אלו, ופנייה לשירותיו לפני רכישת נכס כזה יכולה למנוע הפסדים כספיים כבדים.

בנימה אישית
אין לרכוש שום נכס מבלי לבצע שמאות מוקדמת, יתכן שלאחר חתימת החוזה יגיע לנכס שמאי מטעם הבנק ואז תתגלה האמת המרה כי הנכס בהיתר בניה שלו מסומן כמחסן/משרד והתוצאה של כך ברובה כי שילמתם סכום שאינו תואם את הנכס וכי הבנק לא יאפשר קבלת משכנתא בתנאים ובסכום שביקשתם.

קונים נכס - פנו אלי לשמאות מוקדמת.