מאמר בנושא: שימוש במקדמים אקוויוולנטיים בשמאות מקרקעין, מאת: אפי אהרן שמאי מקרקעין

בשמאות מקרקעין, אנו נדרשים להעריך את שווים של נכסים מגוונים, החל מדירות מגורים פשוטות ועד לפרויקטים מורכבים הכוללים שימושים מעורבים. אחד הכלים החשובים והרב-גוניים העומדים לרשות השמאי הוא השימוש ב"מקדמים אקוויוולנטיים" (מקדמים מקבילים או "מקדמים מגוונים"). מקדמים אלו מאפשרים להשוות יחידות שונות בנכס או בחלקה ליחידת שטח סטנדרטית אחת, ובכך ליצור מכנה משותף להערכת שווי. שימוש נכון במקדמים אקוויוולנטיים תורם לדיוק רב יותר בהערכות שווי, לייעול תהליכי התכנון ולניצול אופטימלי של קרקע.

מהם מקדמים אקוויוולנטיים? מקדמים אקוויוולנטיים הם ערכים מספריים המבטאים את היחס בין שוויו של שטח מסוים או רכיב בנכס, לבין שוויו של מ"ר בנוי עיקרי. לדוגמה, ייתכן שמרפסת תוגדר עם מקדם של 0.5, מה שאומר ששווי מטר רבוע שלה שווה לחצי משווי מטר רבוע של שטח עיקרי. מטרתם העיקרית היא לתרגם שטחים שונים בעלי פוטנציאל כלכלי שונה ליחידות "שקולות" של שטח עיקרי, ובכך לאפשר השוואה הוגנת ומדויקת בין נכסים בעלי מאפיינים שונים. 

למה אנו זקוקים למקדמים אקוויוולנטיים? הצורך במקדמים אקוויוולנטיים נובע מכמה סיבות עיקריות הכוללות הטרוגניות בשימושי קרקע ובשטחים. חלקים שונים בנכס אינם אחידים כגון: מרפסות, מחסנים, חניות חצר, בריכה, חדר גג, מרפסת גג ועוד, לכל אחד מהשטחים הללו יש ערך כלכלי שונה, הנובע משימושו, מיקומו, ומידת תרומתו לפונקציונליות הכללית של הנכס. 

סוגי מקדמים ויישומם בשמאות המקדמים נגזרים בדרך כלל ממחקר שוק מעמיק, המנתח עסקאות בפועל, עלויות בנייה ותשואות צפויות. הם משתנים בהתאם לאזור, לסוג הנכס, ולמאפיינים הספציפיים של השטח. הטבלה המצורפת מספקת דוגמה למקדמים אקוויוולנטיים נפוצים, המחולקים לפי סוגי שטחים ושימושים:

מרפסת: מרפסת היא שטח חיצוני פתוח. תרומתה לשימושיות הדירה קטנה יותר משטח פנים, ולכן היא מקבלת מקדם נמוך יותר (למשל, 0.5). המשמעות היא שמרפסת בגודל 10 מ"ר תשוכלל כ-5 מ"ר לצורך חישוב השטח האקוויוולנטי הכללי של הנכס. 
מחסן/ממ"ד: אלו שטחים חיוניים אך בעלי תרומה כלכלית נמוכה יותר ביחס לשטח עיקרי למגורים. 
חצר/גינה: לשטחים אלו יש ערך, אך הם אינם "מבנה" במובן הקלאסי ולכן מקבלים מקדמים נמוכים במיוחד. 
חדר יציאה לגג: חדר זה, אם הוא מחובר לגג ומשמש כחלק אינטגרלי מהדירה, עשוי לקבל מקדם גבוה, במיוחד אם הוא משפר את ניצול הגג. 

שוליות לגודל וקשרם למקדמים אקוויוולנטיים מושג ה"שוליות לגודל" (Marginal Utility of Size) הוא רלוונטי ביותר לדיון במקדמים אקוויוולנטיים. עקרון השוליות הפוחתת קובע כי ככל שמוסיפים יחידות נוספות ממוצר או שירות מסוים, התועלת השולית מכל יחידה נוספת הולכת ופוחתת. בהקשר של נדל"ן, הדבר בא לידי ביטוי בכך: 
גודל דירה: מטרים רבועים ראשונים של דירה (למשל, סלון וחדר שינה ראשון) תורמים תועלת רבה מאוד. אולם, ככל שהדירה גדלה, התוספת של מ"ר נוספים תורמת פחות באופן יחסי לשווי ולתועלת הכוללת. כלומר, דירה של 150 מ"ר לא בהכרח שווה פי שניים מדירה של 75 מ"ר, בפרמטר של "מחיר למטר". התועלת של המטרים האחרונים פוחתת. 
שטחי שירות וחצרות: חצר גדולה מדי, או מחסן ענק שאינו פרופורציונלי לצרכי הדירה, עשויים שלא לתרום לשווי באותה מידה כמו שטחים קטנים יותר, יעילים ומנוצלים היטב. כאן באים לידי ביטוי המקדמים, בכך שהם מורידים את ה"משקל" של שטחים בעלי שוליות נמוכה. 
השפעה על המקדמים: עקרון השוליות לגודל משפיע באופן ישיר על קביעת המקדמים האקוויוולנטיים. שטחים בעלי תרומה שולית גבוהה לשווי הכולל (כגון שטח עיקרי, חללים מיוחדים) יקבלו מקדמים גבוהים יותר. לעומת זאת, שטחים בעלי תרומה שולית נמוכה (כגון שטחי שירות עודפים, חצרות ענקיות שאינן מנוצלות) יקבלו מקדמים נמוכים יותר. שמאי מקרקעין מנוסה ידע להתאים את המקדמים גם בהתאם לגודל הכללי של הנכס וליעילות ניצול השטחים השונים בו. 

אתגרים וביקורות למרות יעילותם, ישנם אתגרים וביקורות על שיטת המקדמים: 
סובייקטיביות מסוימת: קביעת המקדמים אינה מדע מדויק ותלויה בניתוח שוק ובשיקול דעתו של השמאי. 
שוק משתנה: ערכם היחסי של שטחים שונים עשוי להשתנות עם הזמן ובשוק משתנה (למשל, עלייה בערך של מרפסות גדולות בתקופת הקורונה). 
חוסר אחידות: אין תמיד אחידות מלאה במקדמים בין שמאים שונים או בשיטות הערכה שונות. 

סיכום המקדמים האקוויוולנטיים הם כלי הכרחי ובעל ערך רב בארסנל של שמאי המקרקעין. הם מאפשרים להפוך את הערכת השווי לתהליך מדויק, שקוף והשוואתי יותר, תוך התחשבות בפוטנציאל הכלכלי של כל רכיב בנכס. הבנה עמוקה של עקרון השוליות לגודל והטמעתו בקביעת המקדמים, משפרת את איכות ההערכה ומבטיחה ניצול מיטבי של משאבי הקרקע המוגבלים, לטובת הכלכלה, התכנון והציבור הרחב. השמאי המקצועי יתאים את המקדמים לנסיבות הספציפיות של כל נכס, ויבסס את קביעתו על נתוני שוק עדכניים וניסיון מקצועי רב שנים.