פיצוי רוכש דירה ע"י היזם כאשר יש בנכס פגם פונקציונלי הגורם לירידת ערך. מאת: אפי אהרן - שמאי מקרקעין

לעיתים בעת רכישת דירה "על הנייר", ישנם פגמים שאינם גלויים לעין בלתי מקצועית, ואשר יכולים לפגום באופן מהותי בהנאה מהנכס ובערכו. אחת הבעיות הנפוצות, במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית כגון תמ"א 38. 

המקרה שאני דן בו במאמר זה הינו מקרה שחקרתי לעומקו, הינו הקושי או חוסר יכולת להכניס רהיטים גדולים לדירה עקב מגבלות פיזיות בבניין. חוות דעת שמאית מקצועית יכולה לשמש בסיס לקביעת פיצוי הולם לרוכש.

הגורמים לפגיעה בערך הדירה:

במקרים מסוימים, גם בבניינים חדשים או מחודשים, עשויים להתקיים מספר גורמים המונעים הכנסת רהיטים גדולים לדירה, ופוגעים בשימושיות הנכס:

גרם מדרגות צר או בעל עיקולים חדים: מדרגות שאינן עומדות בתקני נגישות רהיטים עלולות להקשות עד כדי מניעה מוחלטת של העברת פריטים כבדים וגדולים כדוגמת מקררים, ספות, וכו'.

מעלית קטנה או צרה: מעלית בעלת מידות קטנות באופן חריג מונעת שימוש בה להעברת רהיטים גדולים.

חוסר אפשרות להשתמש במנוף: חוסר גישה או גישה מוגבלת למרפסת או חצר אחורית, עלולים למנוע שימוש במנוף הרמה סטנדרטי. במקרים כאלה שהגישה רחוקה מגבול המגרש, יש צורך במנוף ייחודי בעל זרוע ארוכה ויקרה יותר, ואף אז ייתכן שלא ניתן יהיה להשתמש בו עקב מגבלות בטיחות (הצבת המנוף מעל שטחים מאוכלסים).

היבטים משפטיים ומשמעות פסיקת בתי המשפט:

פסק דין ע"א 2274/21 נטע מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ: פגמים אדריכליים כאלה, שאינם נראים לעין לא מקצועית, נחשבים לפגם נסתר. בית המשפט העליון כבר קבע בפסיקה תקדימית כי חובת הגילוי של היזם גוברת על כלל "יזהר הקונה". על היזם מוטלת חובה מוגברת להתריע במפורש על נקודות בעייתיות, גם אם הן מופיעות בתוכניות או במפרט הטכני של הדירה.

במקרה דומה בתיק ת"א 43307-10-17 בן ציון ואח' נ' סי.פי.אס.אל 38 השקעות בע"מ ואח': שנדון בבית המשפט, בו רוכשי דירה בפרויקט תמ"א 38 קיבלו חניה שאינה מאפשרת חנייה של רכב גדול (ג'יפ), נפסק פיצוי משמעותי לרוכשים. בית המשפט קבע שמעין בלתי מקצועית לא הייתה יכולה להבחין בפגם מתוך תשריטי ההיתר או המפרט.

להלן פירוט השיקולים השמאים המרכזיים לירידת הערך במקרה זה:

1.   עלויות ישירות (עלויות תפעול/תחזוקה חריגות):

עלות מנוף מיוחד: העלות הגבוהה באופן משמעותי של השכרת מנוף המסוגל להניף משקל רהיטים ממרחק וגובה חריגים. 

עלויות נלוות לכל הנפה: שכר איש בטיחות, עלויות גידור, אישורים מהעירייה (על שימוש במדרכה), וכן הצורך בקבלת אישורים מדיירי דירת הגן. 

תדירות: אף על פי שלא ניתן לדעת מראש כמה פעמים ירצה דייר להכניס רהיט גדול, ההנחה הינה התדירות הסבירה לאורך חיי הנכס למשל, בעת כניסת דייר חדש, החלפת ריהוט גדול והעלויות התקופתיות הללו יש להוון לערכן הנוכחי.

2.   פגיעה בנזילות וביקושים (שווי שוק):

"פגם סמוי" או תפקודי: הדירה נתפסת כ"פגומה" לא בגלל ליקוי פיזי במבנה, אלא בגלל ליקוי תפקודי מהותי המשפיע על יכולת השימוש הרגילה בה. 

הרתעת שוכרים/קונים פוטנציאליים: שוכר או רוכש פוטנציאלי יבחן את מכלול העלויות והטרחה הכרוכות במעבר דירה ובחיים השוטפים בה. הידיעה על הצורך בפתרונות יקרים ומורכבים להכנסת והוצאת רהיטים גדולים תהווה חסם משמעותי. 

יתרון יחסי שלילי: בהשוואה לדירה המקבילה באותו בניין, לה יש יתרון משמעותי על פני הדירה ה"פגומה". זה יוביל לכך שרוכשים או שוכרים יעדיפו את הדירה בעלת הגישה הרגילה, ויורידו את הביקוש לדירה שבה אין גישה כזו.

3.   פגיעה בחוויית המגורים ובנוחות:

חוסר נוחות וטרחה: מעבר לשיקול הכלכלי הישיר, יש עלות לחוסר הנוחות, לבירוקרטיה, לתיאומים הנדרשים (עם העירייה, איש בטיחות, דייר הגן), ולמגבלות התכנון שמטילה המגבלה על בעלי הנכס.

4.   השלכות על תנאי שכירות / מכירה:

הפחתת דמי שכירות: זכותו של בעל הדירה להשכיר את הדירה נפגעת, בעל הדירה עשוי להיאלץ לדרוש דמי שכירות נמוכים יותר כדי למצוא שוכרים, כפיצוי על ה"פגם". 

הפחתת מחיר מכירה: במכירה, הקונה יצפה לקבל "הנחה" משמעותית בשל המגבלה, וייתכן אף שלא יימצא קונה במחיר השוק הרגיל.

סיכום ומסקנות:

השיקול השמאי במקרה זה הוא לא רק הערכת העלות החד פעמית של הפעלת מנוף, אלא בעיקר הערכת ה"פרמיה שלילית" שיש לשלם על מנת לפצות על ה"פגם" המהותי בנכס. פגם זה פוגע משמעותית באטרקטיביות הדירה, במגוון השוכרים/קונים הפוטנציאליים, בנזילותה, ובסופו של דבר בשוויה הכלכלי. הניתוח שהוצג להלן משקף הבנה עמוקה של ההשלכות המקיפות של מגבלה תפעולית זו.

בתי המשפט מתייחסים ברצינות לפגמים נסתרים כאלה, ופסיקות העבר מחזקות את הקביעה כי על היזם מוטלת אחריות מלאה לגילוי מוקדם של מגבלות מהותיות כאלו. לכן, שמאי מקרקעין יכול להעריך את ירידת הערך הנגרמת מליקויים אלה, וחוות הדעת השמאית תשמש כלי חשוב בידי הרוכשים על מנת לממש את זכויותיהם ולקבל פיצוי הולם.

נתקלתם במקרה דומה? רוצים לדעת מהי התוצאה עבור הלקוח שאותו ייצגתי? מוזמנים לצור קשר.